Uno de los productos financieros que cada vez más personas buscan en Internet son los créditos hipotecarios en México, aunque existen muchas dudas al respecto.
Sin embargo, existen muchos interrogantes alrededor de esta modalidad de financiación, ya que suelen pedirnos gran cantidad de requisitos para un crédito hipotecario.
Pero ahora, gracias a las plataformas fintech, puedes acceder al mejor crédito hipotecario desde tu computadora o desde el celular.
Índice de contenido
¿Qué son los Créditos Hipotecarios?
Para poder avanzar, comencemos por la definición de créditos hipotecarios ya que existen dentro de este esquema, varias opciones.
Para que todo el mundo comprenda, se trata de préstamos con garantía hipotecaria a largo plazo donde el inmueble queda como garantía.
A esta propiedad se la “hipoteca“, es decir se transforma en garantía en favor de la institución financiera que en caso de impago, se ejecuta.
Actualmente, estos créditos hipotecarios pueden destinarse a la compra de inmuebles para vivienda, locales comerciales, oficinas, etcétera.
¿Cómo obtener un crédito hipotecario?
Tenemos una buena noticia ya que no tendrás que ingresar a cada institución financiera para conocer sus condiciones y requisitos para un crédito hipotecario.
Puedes ingresar a ver las opciones y elegir no sólo donde quieres contratarlo sino también elegir el préstamo hipotecario que mejor se adapta a ti.
Podrás calcular tu crédito hipotecario para las diferentes modalidades:
- Compra de vivienda o terreno
- Remodelación, ampliación o construcción de vivienda
- Liquidez
- Subrogación o mejora de condiciones de tu hipoteca actual
¿Cuántos créditos hipotecarios hay en México?
Pero los préstamos hipotecarios en México tienen diferentes finalidades. Tal vez la más tradicional suele ser un crédito para casa, pero existen otras opciones.
A continuación veamos algunos ejemplos de créditos hipotecarios:
- Compra de vivienda: Se destinan los préstamos para comprar casa nueva o usada para personas que buscan un inmueble que se transforme en propio. Las opciones actuales son a tasa fija o variable con o sin apoyo de los diferentes programas gubernamentales como INFONAVIT o FOVISSSTE.
- Ampliación o remodelación: Disponible para personas que necesiten realizar mejoras en su vivienda actual. Los montos son menores a los de los créditos para comprar casa.
- Construcción de una vivienda: Modalidad disponible para quienes quieren edificar su vivienda, es decir que el dinero se utiliza para construir.
- Subrogación de hipoteca: También denominado como “movilidad hipotecaria”, se trata después de comparar créditos hipotecarios, la posibilidad de cambiarlo del banco actual a otro que nos ofrece mejores condiciones.
- Hipoteca inversa: Es tal vez la modalidad más nueva y la menos conocida disponible para adultos mayores. Ésta se constituye sobre un inmueble (vivienda habitual o propia) con la finalidad de garantizar la deuda que le concede la institución financiera para cubrir sus necesidades económicas de vida.
Requisitos para crédito hipotecario
Si bien depende de cada institución financiera, también se toma en cuenta la actividad del cliente.
Existen diferentes requerimiento para personas físicas asalariadas, profesionistas independientes o con actividad empresarial.
A continuación los requisitos para un crédito hipotecario:
- Edad de 18 años y hasta 85 años.
- Antigüedad en el empleo
- Nacionalidad mexicana o extranjera residente en el país
- Sin historial negativo de crédito
También existen requisitos para un crédito hipotecario pero de la vivienda:
- Ubicada en zona urbana o suburbana y que cuente con todos los servicios
Otro de los requisitos para un crédito hipotecario tienen que ver con la documentación que deben aportar los solicitantes:
- Solicitud de crédito
- Autorización para consulta en Buró de Crédito
- Consentimiento individual de Seguro de Vida
- Identificación oficial vigente
- Comprobante de domicilio
- Formato FM2 (en caso de ser extranjeros residentes en el país)
- Acta de nacimiento
- Acta de Matrimonio o Divorcio
- Recibos de nómina
- IMSS
- Carta membretada de la empresa donde labore
- Alta ante SHCP
- Declaración anual ISR
- Estados de cuenta
- CURP
- Número de afiliación al IMSS
También se debe aportar información de la vivienda, entre los requisitos para un crédito hipotecario:
- Título de Propiedad con los datos del Registro Público de la Propiedad
- Boletas de pago de predio
- Planos arquitectónicos
¿Cómo funcionan los créditos hipotecarios?
Ahora que sabes que es un crédito hipotecario, ampliaremos algunos conceptos para que elijas el que mejor se adapte a tu economía familiar.
Puedes optar por diferentes esquemas:
- Pagos Fijos: una de las modalidades que ofrece seguridad a la hora de cancelar mensualmente ya que la tasa de interés de crédito hipotecario se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.
- Pago Creciente: es un crédito con garantía hipotecaria donde las cancelaciones de la deuda se van incrementando de forma escalonada pero a través de un esquema establecido. Al inicio las mensualidades son menores a la de un esquema fijo.
- Pago Variable: utilizado especialmente en plazos muy largos, el cálculo de este crédito hipotecario estará ajustado a variables como la inflación, la tasa TIIE, Udis, etcétera.
¿Cuánto dinero me prestan por un crédito hipotecario?
Si bien dependerá de cada institución financiera, las opciones de prestamos con garantía hipotecaria llegan hasta los 20 millones de pesos.
Sin embargo, no es tan lineal, ya que los bancos prestan en función del precio de la vivienda, de los ingresos de los solicitantes, el plazo, etc.
Es importante utilizar un simulador de crédito hipotecario para analizar todas las variables y ver cuanto entregaremos como desembolso inicial (enganche), etc.
¿Cómo calcular una hipoteca?
Información que debemos incluir en una calculadora de créditos hipotecarios:
- Precio de la vivienda
- Monto del crédito hipotecario
- Plazo
- Ingresos requeridos
- Porcentaje de financiamiento
- Tasa de interés de crédito hipotecario
- CAT sin IVA
- Gasto inicial total
- Comisión de apertura
- Estudio socioeconómico
- Avalúo (Incluye IVA)
- Enganche
- Gastos notariales
- Pago mensual del préstamo hipotecario
- Seguro de vida
- Seguro de daños
- Comisión de administración
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un acuerdo que se da entre dos partes, es decir, el tomador del crédito inmobiliario y la institución financiera que presta el dinero.
Por medio de la hipoteca, el prestamista tiene el derecho a tomar esa propiedad como garantía en caso de impago.
En el documento deben aparecer diferentes características como dinero del préstamo hipotecario, también la tasa de interés del crédito hipotecario, las comisiones, plazos para pagar el préstamo y todos los aspectos legales de la operación.
¿Qué es la garantía hipotecaria?
Un crédito con garantía hipotecaria es un producto donde una de las partes (una persona o una institución financiera) tiene un derecho sobre un inmueble por el préstamo de dinero a una persona.
Es decir que si contraes créditos para vivienda quien te presta tiene derecho sobre ese inmueble en caso de deuda o compromiso de impago.
¿Qué tasas de interés aplican los créditos hipotecarios?
A la hora de utilizar un simulador de crédito hipotecario, lo primero que buscan las personas son las tasas de interés que aplican.
Entre los diferentes tipos de interés que existen podemos encontrar diferentes esquemas.
Es importante a la hora de elegir una de estas modalidades que evaluemos nuestra capacidad de pago mensual para hacer frente a las cuotas que debemos pagar.
Tipos de créditos hipotecarios
- Créditos hipotecarios a tasa fija donde la cuota que pagas no cambia durante todo el plazo, sin importar el tiempo, incluso en créditos hipotecarios a 30 años en México. Esta modalidad blinda a la persona de posibles fluctuaciones en la economía.
- Créditos para vivienda a tasa variable. Anualmente el porcentaje de la cuota se modifica. El ajuste se establece a partir de un índice y un margen referencial que en México es la tasa TIIE.
- Préstamos para vivienda tasa creciente donde se comienza con una cantidad mensual baja y más adelante las mensualidades se incrementan.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
Cuando hablamos de subrogación de hipoteca, estamos frente a la posibilidad de cambiar nuestro crédito hipotecario a 35 años o un crédito hipotecario a 40 años a otra institución financiera.
Una de las opciones más interesantes es cambiar los créditos hipotecarios en udis a pesos.
Entre las opiniones sobre créditos hipotecarios, muchos recomiendan dejar esa unidad debido al aumento de la inflación.
Las UDIs fueron un esquema muy interesante para salir de las crisis de 1994 pero ahora ya no lo es y es mucho más recomendable escoger la opción a tasa fija porque es más estable y certero.
Si se pregunta como conseguir un crédito hipotecario, es indudable que optó por la opción en udis, recomendamos la subrogación de hipoteca.
¿Cuál crédito hipotecario es más barato?
En el mercado existen muchos préstamos para casa, terreno, etc, pero la duda que siempre aparece a la hora de buscar uno es saber como sacar un crédito hipotecario y no elegir mal.
Para ello, podemos calcular la hipoteca antes de contratarlo y analizar si podemos hacer frente a este cargo por tantos años. Recomendamos utilizar un simulador de hipoteca.
Ahora bien, existen muchos productos de este tipo en México, pero no todos se adaptan a nuestro perfil.
Lo más importante es contratar aquel que podremos pagar sin comprometer nuestras finanzas. Debemos analizar, no sólo el monto y el plazo que nos interesa sino también otras variables.
Recuerda, una profunda evaluación y comparación de créditos hipotecarios puede ser la herramienta perfecta para tomar la mejor decisión.
¿Cuál crédito hipotecario es mejor?
El mejor crédito hipotecario es aquel que nos permitirá acceder a nuestra casa siempre y cuando tengamos presente lo siguiente:
- Analizar monto y tasa de interés de crédito hipotecario mas conveniente (fija o variable)
- Menor cantidad de comisiones asociadas
- Plazos acordes a nuestra edad y proyectos laborales (existen créditos hipotecarios para jóvenes)
Entonces, ¿Cuál es el mejor financiamiento hipotecario? Utilizar un simulador de créditos hipotecarios puede ser una manera de conocer algunas de estas respuestas.
Además recuerda que existen esquema de cofinanciamiento como tienen Infonavit o Fovissste que pueden ayudarte. En estos casos, ten presente que los pagos mensuales se ajustan por el valor UMI.
¿Cuántos créditos hipotecarios puede tener una persona?
Si te preguntas si puedes tener 2 créditos hipotecarios simultáneos es necesario decirte que no, si bien existen casos muy puntuales es muy difícil.
Esta situación tiene una respuesta muy sencilla, las instituciones financieras a la hora de otorgar un crédito de éstos analiza muchos factores, entre ellos la relación entre tus ingresos y la cuota que pagarás.
¿Puedo tener 2 créditos hipotecarios?
Quiere decir que por lo general la mensualidad que pagamos por una hipoteca es muy alta y en la mayoría de los casos se utilizan los ingresos de la pareja para acceder a esta opción.
Además, el plazo suele ser muy extenso, si bien existe la posibilidad de un crédito hipotecario a 5 años, las ofertas actuales son a mayor cantidad de tiempo, por lo general son créditos hipotecarios a 30 años en México.
¿Existen los créditos hipotecarios con mal buro?
¿Cuál puede ser una opción? Buscar créditos hipotecarios que no aparecen en el sistema financiero, pero conlleva un riesgo muy alto y no lo recomendamos.
Es decir, sacar un préstamo con un prestamista que actúa fuera de los parámetros legales y sin la protección y amparo de la ley.
Este tipo de modalidades existen y muchas personas que desesperadamente buscan créditos hipotecarios rápidos y fáciles caen en esta opción.
Por lo general se ofrecen a personas que requieren de créditos hipotecarios sin buro o créditos hipotecarios sin historial crediticio porque tienen deudas en el Buró de Crédito.
Mucho cuidado con estas opciones porque puede caer en manos de estafadores.
¿Cuál crédito hipotecario me conviene más?
El mercado de la financiación en nuestro país sigue creciendo y cada vez hay más productos dirigidos a diferentes usuarios.
Existen créditos hipotecarios para jóvenes, y hasta hemos visto créditos hipotecarios para comerciantes.
Sin embargo, muchos no saben que préstamo contratar. A la hora es buscar una oferta, no te dejes tentar por la publicidad que siempre parece el producto ideal.
Analiza las característica de cada uno y elige el que mejor se adapte a tu realidad. Utiliza un calculador de hipotecas para simular el préstamo y saber cuanto pagarás.
Busca diferentes alternativas, el sistema financiero tiene opciones para todos, un crédito hipotecario a 5 años hasta un crédito hipotecario a 40 años.
No te quedes con la primer propuesta, busca otras posibilidades, fíjate si te conviene uno a tasa fija, o uno a tasa creciente o variable.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Tradicionalmente conocidos como créditos hipotecarios para jubilados. La hipoteca inversa es una modalidad poco conocida pero vigente desde hace algún tiempo en la Ciudad de México.
Vigente desde noviembre de 2016 en la Ciudad de México, se trata de créditos hipotecarios para mayores de 60 años.
Este producto permite a las personas mayores de 60 años propietarias de un inmueble acceder al capital acumulado en su propiedad sin perder la titularidad de la misma.
Su funcionamiento es interesante ya que a diferencia de los préstamos hipotecarios tradicionales donde se realizan pagos para cubrir la deuda con el banco, en la Hipoteca Inversa la entidad financiera es la que genera pagos al prestatario basándose en un porcentaje del valor de su inmueble.
Y como es un préstamo no ejecutable hasta el fallecimiento, el adulto mayor puede emplear su inmueble como colateral del préstamo y continuar utilizándolo normalmente. Esto aplica ya sea en uso habitacional o en arrendamiento.
Cuando el adulto mayor y su beneficiario fallecen los herederos tienen que decidir entre pagar la deuda y recuperar la propiedad o permitir que se ejerza la garantía y recibir el remanente, en caso de existir.
El objetivo de Hipoteca Inversa es aumentar el ingreso de las personas en etapa de retiro, ya que la cantidad de dinero por la que se compromete la entidad acreditante se puede pagar en una sola exhibición o de forma periódica, tipo pensión.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca es una opción que tenemos para llevar nuestra hipoteca a otra institución financiera. Esto se hace con el objetivo de conseguir mejores condiciones.
La subrogación de hipoteca permite cambiar de banco sin necesidad de cancelar el crédito y formalizar uno nuevo.
Entre los cambios se puede modificar el plazo de amortización. Aunque esto conlleva gastos como notario, gestoría, registro, y una comisión de subrogación de hipoteca.
Ventajas y desventajas de los créditos hipotecarios
Si quieres saber como como sacar un crédito hipotecario tienes que avaluar los puntos a favor y en contra.
Ventajas
- Si quieres prestamos para comprar casa, es la opción mas recomendable, es un producto exclusivo para este destino.
- Existen opciones a diferentes plazos largos, incluso hasta un crédito hipotecario a 40 años.
- Se trata de créditos hipotecarios deducibles de impuestos para personas que presentan la declaración anual del ISR.
- Puedes hacer uso de la subrogación de hipoteca en caso que otro banco te ofrezca mejores condiciones.
- Existen opciones en cuanto a la tasa de interés del crédito hipotecario (fija, creciente, variable)
- El mercado tiene créditos hipotecarios para mayores de 50 años, también conocidos como hipoteca inversa.
Desventajas
- Hay que tener ahorros previos porque no se financia el 100% del valor de la vivienda.
- Existen gastos asociados que debemos tomar en cuenta porque suman.
- Hay que cumplir muchos requisitos para crédito hipotecario tanto personales como de la vivienda.
¿Cuántos créditos hipotecarios se pueden deducir?
Es clave ahondar sobre la deducibilidad de los créditos hipotecarios. La pregunta es si los créditos hipotecarios deducibles de impuestos gozan de este beneficio cuando son más de uno. Si bien podría ser así, la ley de ISR indica que
Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de setecientas cincuenta mil unidades de inversión. Para estos efectos, se considerarán como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en el ejercicio excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio y se determinará aplicando en lo conducente lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 134 de esta Ley, por el periodo que corresponda.
Entonces, además de ser intereses reales pagados, debemos deducir únicamente la casa habitación como única fuente éstos.
Asimismo, el valor total de la casa no debe exceder de 750 mil unidades de inversión (UDIs), y esto es únicamente posible sólo cuando se adquiere una casa habitación. A consecuencia, la adquisición de otro inmueble, pese a ser con destino habitacional, no será deducible.
Esto se produce, dado que una persona no destina dos viviendas con el objetivo de ser “casa habitación”.
¿Qué es una hipoteca abierta?
Se trata de un préstamo hipotecario, que a diferencia de la hipoteca cerrada, tiene una tasa de interés más alta e incluye un período más corto.
Un crédito hipotecario a 5 años es una alternativa si tienes las ventaja de pagar la deuda en su totalidad o en parte, y sin penalización alguna.
